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讓利衝量 房市才能落底再起

台灣銀行家雜誌第97期107.01 / 薛雅菁

讓利衝量 房市才能落底再起專訪戴德梁行總經理顏炳立
從2013年起,戴德梁行總經理顏炳立每年都會為台灣房市選定一首主題曲,來代表房地產景氣,2018年的代表歌曲為《雨夜花》。2013年是台灣房地產的轉折點,可以從房地產的高價、量大與放量3大指標,顯示高點已經結束並逐步下探盤整。戴德梁行總經理顏炳立解釋,當看到各類產品高價爆量,代表市場結束,如2013∼2014年農地爆量,緊接著是2014∼2015年的豪宅爆量,2016到2017年則是工業用地爆量,當各類產品都已追高放量,顯示市場將劃上休止符,緊接著就是進入寒冬。因此從2013年起,每年他都會為台灣房市選定一首主題曲來描述市場概述,從〈無言花〉、〈可憐戀花再會吧〉、〈悲情的城市〉、〈你著忍耐〉到2017年的〈心事誰人知〉,首首都代表房地產盤勢的蕭條。房價如同〈雨夜花〉歌詞,花謝落土不再回在2016年底,他即以〈心事誰人知〉這首歌來形容2017年的房市,預測會有價不降、量不出、不見底的慘況。不管是蛋黃、蛋白、蛋殼區都還會有更低價,持續用價格破壞換成交量。2017年底,他提出以〈雨夜花〉作為主題曲,意味著價格不再回來,預測這就是2018年房地產的重點。以歌詞「雨夜花,雨夜花,受風雨吹落地。無人看見,每日怨嗟,花謝落土不再回。」來說明2018年房價不會再回頭,以及市場交易冷清和房仲業者的無奈。他並提出12字箴言預期2018年的房市,即「利會再讓、價會再降、量會再縮」。簡單來說,就是市場回不去了,千萬別跟下跌的房市談戀愛。近年來房地產成交量大幅萎縮,交易量是市場反轉的重點。「年交易量沒有超過40萬,房價都不會止跌回升。」顏炳立強調,量是價的先行指標,沒有量,顯示價格還沒有得到買賣雙方的認可。以2016年為例,土地成交量只有新台幣800多億元,相較2015年的1,400多億元,萎縮約4成;商用不動產市場也才500多億元,比起前一年少了200多億元。再以房屋交易量來說,2016年房屋買賣移轉棟數創下歷史新低的24.5萬棟,年減16.1%。2017年直到11月底,房屋交易量約25萬,全年預估約僅27萬交易量,比2016年量微增10%!2019年有機會落底,再4年盤整或見曙光從以上數字,可見國內房產市場目前仍沒落底,預估還會持續2年緩跌,到2019年才可能落底,之後再進行4年盤整,預估得至2022年以後,才可能止跌回升。2017年交易量有上漲,主要是前幾年推預售變成新成屋與中古屋的餘屋,因此不容易立刻突破30萬交易量,市況不佳,未來推案更少,量較為真實。以年交易量30萬棟為基礎點,30萬到40萬交易量為盤整期,預估要4年量能才可能回到40萬棟以上,此時或可看到房價上漲的曙光。「現在房市可以用『四不一沒有』來形容。」顏炳立說,所謂「四不」就是不甘、不願、不捨、不賣;然後「一沒有」就是沒有買氣。要刺激交易量,房地產業者必須要讓利,讓買方與賣方有一個價格的交集點,對買方來說,目前房價仍屬高點。重點必須擺在開發商,當新推案預售屋先行讓利,進行價格破壞後,才可能影響新成屋與中古屋進一步讓利,當價格跌到買方認為的合理價,才可能促成交易。舉例來說,正常市場而言,假如預售屋目前一坪50萬元,新成屋一坪只能賣40萬元,而中古屋就只有一坪30萬元。但當預售屋降到與新成屋一樣一坪40萬元後,新成屋為了求售只能降價,如此一來,也會進一步連環帶動中古屋讓利取量。蛋黃蛋白區房價續降,買賣才有交集針對一般住宅市場,目前蛋黃區房價下跌幅度約2成,當跌到3成時,才有可能得到買方的價格認同,並具有投資報酬效益,從自住轉而買來投資出租。至於蛋白區目前下跌幅度是3成,必須再跌個1成,才會有交易量。至於商用不動產市場部分,在供給不多,需求更少的情況下,交易量持續走弱。尤其是政府對房屋稅與地價稅方面的課徵,對新成屋追溯增稅,難靠調漲租金來彌補稅賦成本,也影響商用不動產的投資報酬率。根據戴德梁行統計,2017年市場交易金額前3季累計商用不動產僅約410億元,土地市場則約815億元,預估全年累計交易金額可能再創新低。由於近年來台灣房市低迷,在新興國家高報酬的誘因下,使得國人趨之若鶩投資海外不動產。對此,顏炳立認為,除非投資者熟悉當地法令、稅制,或者在海外開設公司,以及能取得該地銀行較優惠的貸款利息等因素,否則光是匯率、利率波動,就可能吃掉投資報酬率。除了新興國家外,日本不動產也備受國內投資人的青睞。但根據野村總合研究所預測,日本到了2033年空屋將達2,167萬戶,空屋率達30.4%。在少子化的情況下,若在日本購屋投資,未來要租給誰,尤其是日本購屋後的管理費等維持成本高,即便是新屋,在轉手前就必須先折舊好幾成,投資時也應該將這些因素考慮進去。根據我國行政院人口普查,在2010年時,空屋已達155萬戶,逼近2成,有的地方甚至達3成,2016年台灣出生率1.07%為全球最低。相較於日本,台灣的少子化與高空屋率不遑多讓。顏炳立認為,台灣房市目前面臨的是,「有能力的人不投資買房、想買房的人卻沒有能力」,以及「賣方要賣高、買方想買低」的兩大窘境。在少子化的情況下,對「林青峽加新五淡」(林口、青埔、三峽、新莊、五股、淡水)」的蛋白與蛋殼區會有影響,除非降價降到讓人有感,否則很難受到青睞;但少子化對市中心與交通便捷的蛋黃區不太會有影響。不登記不計價新政策,對房市沒影響2018年1月1日起,新建物申請建造執照,不分預售屋、成屋的「屋簷」、「雨遮」都不登記、不計價,對於建商可能為此提高房價。顏炳立認為,目前買方對於房價已經不買單,若還將屋簷和雨遮的成本轉嫁到單價上,無疑是雪上加霜,原本預售屋一坪50萬元已經賣不掉了,建商還想把成本轉嫁變成一坪55萬元,買方根本理都不理你。「這項法令對於仍處於價跌階段的市場毫無影響。」顏炳立建議,不管買方還是賣方都應該要與市場趨勢為友,聰明投資客要先掌握趨勢再行動,在下跌的趨勢中,今天以為買到低點,但回頭一看卻是相對的高點。賣方要捨得讓利,因為今天不賣,明天會更難賣。唯有讓利,用價格破壞帶動買氣以增加量能,房市才能盡速落底盤整再起。

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