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建立公正估價機制

台灣銀行家雜誌第89期106.05 / 鄭文

建立公正估價機制化解「不同意戶」歧見
政府不遺餘力推動都市更新,金管會修正《商業銀行投資不動產辦法》,將銀行參與都更後的自用不動產比率從50%降低至20%,而且將取得自用不動產時間從2年放寬到7年,公股行庫大幅受惠,悉數都在摩拳擦掌,盤點著手中有都更潛力的土地或行舍,期望都更後多出來的空間可拿來出租使用,裨益公司的收益成長動能。遺憾的是,台灣推動都市更新雖行之有年,初衷亦泰半是正向的,不外乎就是讓更新後的大樓結構更加安全,並對城市發展挹注新的活力,進而帶動整個城市的商業效益,但長期下來,國內都更案順利進行的少之又少,窒礙難行的案例居多。都更案之所以推行不易,最大的障礙往往是卡在「不同意戶」極力反對。少許不同意戶不點頭,便讓建商、住戶之間陷入漫無止境的纏訟,連帶拖累都更案的進度。對於不少有意積極推動都更的銀行與建商而言,難免都會有「既期待又怕受傷害」的複雜情緒。真的是不同意戶太難搞、太貪心嗎?還是哪個環節出了問題?有沒有妥善解決的方式?台北市估價師公會理事長暨宏大估價師事務所執行長郭國任認為,長期以來,國內的估價制度就是沉痾積萎,也提出他認為可行的解決之道。銀行不動產鑑價應符合獨立性要求國內業界對不動產估價業務的認知,還有提升的空間。以一般本土銀行針對不動產估價來說,多數都是直接由行內員工來執行,估價完畢再決定放款成數;僅有少部分民營銀行願意將一定金額以上的案件委外估價。這2年以來,部分國內銀行數度爆發房貸詐貸案,經過調查後可以發現:基本上弊端都是源於「內神通外鬼」,有心人士在估價程序上故意「放水」,導致估算出不合理的不動產價格,或是高估擔保品價值,一旦出狀況,銀行就只好蒙受意外的損失。外商銀行的做法,多數都是外包給專業的鑑價單位,這或許值得本土銀行作為參考。郭國任舉外商銀行龍頭花旗銀行為例,花旗銀行的不動產鑑價制度和流程非常完善,過程中,委外的專業估價師屬於中立的角色,估價結果由編制多人的徵信單位來稽查,徵信單位會替鑑價結果記缺失,評鑑這家估價單位是否專業、客觀。在鑑價過程中,銀行與鑑價機構由統一窗口聯繫,銀行的業務單位如往常一樣跑業務,但不准和估價單位直接聯繫,為的是避免業務單位對估價師提出任何質疑,甚至蓄意施壓。簡單來說,花旗銀行的每個環節,都致力於一件事:讓估價錯誤而帶來危機的可能性,降到最低。回到都更的鑑價業務該怎麼做,其實也應當與外銀秉持相同的精神,力求獨立性、客觀性,讓估價工作回歸至純粹的專業導向。估價師選任應公開、隨機、公正輿論普遍認為,都更過程中最棘手的「不同意戶」,通常就是卡在價格談不攏。郭國任的觀察是:「不同意戶的問題,根本就和估價無關!不同意戶通常不會滿意估價。實務上來說,估價結果都是估價師、地政局、學者等專家集合起來看,一一審查、檢視過的,這樣子估價怎麼可能有問題?」郭國任說,不同意戶所在意的,可能是變更後希冀拿到更多權益,比方說,住戶冀望都更後拿到每坪百萬元以上,但根據專業的估價結果是每坪80萬元,所以談不攏,這並非估價結果有誤,而是住戶的個人考量,住戶當然還是可以主張自的想法,只是不容易能獲得認同。某些住戶則是純粹情感上的考量,捨不得原有的不動產被拆毀、重建,這也不是因為「估價」這一關而衍生的問題。郭國任指出,住戶與建商對價格難建立共識,導致都更進度停滯不前,根本的問題在於整體制度本身就不完善,從遴選估價師到評估價格的程序,都讓多數住戶對於建商無法全盤信服。其中最令人產生疑慮的,便是選任估價師程序的公平性。依《都市更新權利變換實施辦法》第6條規定,都市更新案實施前的不動產權利價值,應由實施者(建商或更新會)指定、委託3家以上專業估價機構評估後再決定。倘若3家估價結果相近(差距在20%以內)時,便由建商直接選定其中1家的估價結果。這就是極大的問題所在,所有估價師都由建商挑選,民眾很容易會產生質疑:估價師是否與建商沆瀣一氣,只會替建商謀取最大利益?這種做法,完全沒有給予地主應有的保障,除非地主自掏腰包請專業估價師來估價,否則可能就只能任由建商宰割。明定估價師遴選標準及條件更有甚者,少部分不肖建商在參與都市更新的過程中,會對估價師施壓,把更新後價格評估低一點,藉此壓低總銷金額,使權利變換後的結果看起來不吸引人,間接迫使住戶選擇與建商協議合建。而且,在總成本一樣的前提下,建商想辦法拉低總銷金額後,代表共同負擔比例提高,便能拉高建商得到的權利變換比例(換取到更多獎勵容積),賺取超額超賣的利潤,大占公有地或不同意戶的便宜。為了能讓整體過程更透明化,郭國任的建議是,遴選估價師時,可以設定一些基本條件,符合一定的資格、最基本的,包括沒有受過《不動產估價師法》第35條的各項懲戒、沒有不動產估價相關的刑事有罪判決,亦即操守不能有問題。在估價專業能力方面,以台北市都更案為例,應當包括開業年資滿3年以上、曾完成一個以上都市更新估價案(而且該案也已經順利核定發布實施);最好還曾經獲選為台北市政府優良不動產估價師。估價師公會把關,加強民眾信任在符合上述條件的前提下,該如何遴選,最能保障各方權益?最不受詬病的做法是:改由3家中的其中1家委由不動產估價師公會來遴選,剩下2家由建商指定;如果建商同意,也可以釋出一個指定名額給地主。如此一來,不僅整個鑑價的程序上更公開、隨機、具有不可預測性,也更符合估價業務應有的獨立性和公平性。再者,這也代表估價機構有了公會的把關和背書,自然可以加強民眾的信任度。經由公會推薦的估價師,估價完畢後應出具報告書,接受公會的協助、襄閱,確保估價報告書品質無虞,同時也可以加速權利變換計畫的審查效率,後續發生爭議的機率就會銳減。「其實我也跟營建署說過,只要1家(委由估價師公會遴選)就夠了。」郭國任強調,「只要這1家的獨立性出來,求一個客觀公正的計算依據,按照正常情況,另外2家估出來的結果總不會偏離太多吧?如果真的偏離很多,那就進入審議的程序,讓大家來一起檢視。」換言之,只要「人」對了,事情就對了一半。至於剩下的一半,在於提供估價的程序。過去都市更新的估價採用的是3家估價師中「對整體地主最有利」的1家,郭國任建議,若以「3家平均值」取代,3家估價業者都要出具報告,對自己的估價結果負責,最能消弭彼此之間的歧見,因為這樣最有機會算出對整體地主都有利,而不是僅對於少數地主有利的估價結果。以實務操作而言,採取3家平均值的方式,對於建商同樣是最有幫助、爭議最低的。郭國任解釋,「對建商來說,甲估價師這樣跟我說,結果和乙、丙估價師說得都不一樣,之後只好重新選一次估價師,再做一次估算,這樣搞下去,最後這個案子可能根本就做不下去。」站在專業的立場而言,估價師的看法沒有絕對錯或對,因為每個估價師評估角度不見得相同,都市更新是個過程,在這個過程中,估價師的角色是求取相對的公平,再讓規劃單位從相對的公平數值中,取一個平均值,應該是最好的方式,可以讓整個估價過程中,相去較遠的歧見之間得以縮小差異,相去不遠的歧見則能求出更集中的共識。

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台灣銀行家雜誌第89期106.05繁體中文、台灣金融研訓院

主標題:公股銀行大力挺都更台灣老屋林立,都市更新牛步。日前內政部、財政部及金管會達成跨部會共識與整合,讓都更重啟生機。如何連結政策動向與金融機制,借鏡國外以都市計畫宏觀執行都更之成功關鍵,並結合地方政府的都市計畫與租稅誘因,將使我國都市更新邁向都市再生及永續新里程。