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創新都更金融機制 有助啟動都市永續發展

台灣銀行家雜誌第84期105.12 / 黃崇哲、傅清源

創新都更金融機制 有助啟動都市永續發展借鏡日本經驗建立台灣都市更新典範
台灣金融研訓院於今年10月23至27日,邀請我國各金融機構人員參與組成「日本創新都更與金融考察團」,分別拜會三菱總合研究所(MRI)、日本住宅金融支援機構、三菱UFJ信託銀行、三菱地所等日本機構單位,進行日本近年各項都更金融創新手段與成果之考察。我國近年的都市更新工作進度停滯,不僅影響國人居住安危,更連帶影響金融機構擔保與金融體系安全。對此,台灣金融研訓院倡議,以都市復興取代建物改建的都市更新,更啟動政策金融之功能,結合地方政府的都市計畫與租稅誘因,以公股金融機構領軍帶頭,參照國外經驗,導入中長期資金,建立都市改造典範、創造內需引擎,建設台灣。都更課題刻不容緩近年來,有地震學者直指地球已經又進入了「地震密集期」,呼籲各國強化防震準備,而對照台灣屋舍的高齡化與高價化發展,讓許多有識者疾呼都更的重要性,主張除了可藉都更來提供公共住宅外,更希望都更可以避免一旦強震來襲,產生對台灣重要都會發展的致命性損害。只是,雖歷任政府口號喊得響徹雲霄,加以整體社會對都更的熱切期待,但實施的結果,除了如921危樓改建完成外,其他成果寥寥可數。而且,台灣當前所謂的都更,大多僅是建物的改建,少有都市景觀的更新,更沒有對於都市機能的重新配置改善,與目前先進國家所進行的都市復興(urban renaissance)完全無法相提並論。這些都市的復興,包括機能面的都市再生(urban regeneration)以及居住面的都市振興(urbanrepopulation),都是藉由將現有都市的重新改造,讓都市可以因應持續的發展挑戰,成為歷代居住人民安身立命所在,以致百年,以致千年(詳見圖1)。以金融作為都更啟動引擎至於為何台灣在都更的推動上荊棘叢生,對照之下,我國過於依賴建設公司的開發模式,缺乏金融工具的搭配,讓都更的能量與思維都嚴重受限,導致都更的推動不易。換言之,相對於國外都更成功案例,因為金融機構在整體都更機制中的參與不足,成為我國都更的重要阻礙之一。因為從過去到現在,金融機構都僅擔任著土建融放款以及房貸的角色,雖部分有提供土地信託服務,但都是屬於消極信託的方式,也就是金融機構負責放款或交付土地開發權給建商,監督建商完成興建銷售後以最短期限內完成還款,或金融機構搭配房貸承作,將債務人由建商移轉到購屋消費者的身上,以求降低放款風險。而且,這個將整體建物分散到零散所有權人的過程中,金融機構雖可以快速回收對於建商的土建融資,並讓承擔相當風險的建商面對售價來結算最終獲利,但整體建物的後續經營與處分卻也同時零散化到不同所有權人之上,於是在維護資產或改建整建的意見整合就出現了極大的困難障礙,甚至因為世代移轉,而讓這些建物需要重建或更新時,變成一個完全不可能的任務,除非強制徵收(詳見圖2)。創新金融機制發展成功促進都更對照之下,各國所推動的「開發型不動產證券化」與「不動產管理處分信託」,將開發案變成公司法人或基金型態,經由金融工具的設計讓開發變成專案融資與永續經營的標的,而所有權人所擁有的將是股票或受益權證,目標是追求永續經營下的穩定報酬,而不再是興建完成後出售處分的價差,當然也就減少讓建物變成追漲炒作的泡沫標的機會。當然,不同商業銀行的房貸放款思維,在承辦此類信託銀行需要處理的就需要涵蓋不動產管理業務委託、不動產信託、信託受益權發行管理、信託受益權買賣、信託配息等多元功能。對於我國目前的金融機構而言,將是全新的挑戰。例如日本的經驗,雖然20年前「土地神話」的破滅,快速崩壞了日本的不動產價格。但也藉由不動產信託的轉型發展,不僅讓不動產價格平穩化發展,也為持續的都市更新提供資金動能(詳見圖3)。其中最值得介紹的就是,日本的都更工作將房地產市場、資本市場與金融機構進一步新整合的型態,是整個轉型創新的關鍵。實例上包括東京車站的丸之內周邊、市中心六本木之丘等大型都更計畫,都是此類新型態都更金融的展現。 ※精彩全文詳見《台灣銀行家2016年12月號》※

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台灣銀行家雜誌第84期105.12繁體中文、台灣金融研訓院

全球邁入工業4.0 階段,我國電子電機、機械工具機產業過去已奠定良好基礎,未來如何持續升級發展、走向智慧化,將有助於促進國家整體經濟效益提升。而金融業如何整合資源,搭上工業4.0 之浪潮,開創新一波商機,更值得期待。