為加速都更,政部與財政部邀集八大公股行庫等,催生了臺灣金融都更公司,藉其豐富實務經驗,對於有意改建的社區,進行評估及溝通了解,協助地主理重建方式及法令明會,導入業界資源,讓都市更新可盡速完成。

 

  灣受地震帶威脅、建物老化問題刻不容緩,然而過去都市更新改建推動緩慢,整合效果不彰,2017年5月,政府公告實施「危險及老舊建物重建條例」,提供容積獎勵、捐減免與快速審議等誘因,希望加速推動老舊建物改建。

 

2018年3月,政部與財政部邀集八大公股行庫、臺灣金聯及農業金庫等十大股東,出資20億元新台幣,催生了「臺灣金融聯合都市更新服務股有限公司」(簡稱臺灣金融都更公司)。首任董事長林旺根經豐富,曾擔任台北市都市更新推動中心董事,更在先前宜蘭縣政府建設局長任成功推動「宜蘭」建案,對都市更新、國有資活化業務相當熟稔,此次接受《台灣銀行家》專訪,分享1年來實際推動自主更新重建業務的經驗,以及對後續挑戰與機會的觀察。

 

創造廣度與深度,提供一條龍服務

「半年我們就在雙北開了200場明會,基地以100至300坪、重建後1,000坪至2,000坪規模居多。我們發覺雙北地區地方政府雖培養了8,000多位危老推動師,但我認為推動工作還是相當不易。」林旺根表示,臺灣金融都更公司的成立,就是希望創造廣度與深度,從事前評估到成案,建造到後期的資金規劃介接與管理,都能做全面性的整合諮詢規劃安排,以提供一條龍的服務。

 

他觀察,過去都更、危老重建幾乎都是透過民間建商推動,在專業技術不足及資訊不對稱的情況下,加上都市更新近年來負面新聞頻傳,造成許多住們的信任感不足,以至於無法順利推動、執行時程冗長。

 

伴隨著政府給予時程、容積獎勵及賦等誘因,林旺根表示,改建社區住採用自主更新的比例的確有增加趨勢,與公司成立之初,「協助社區住自地自建,重建後利益全數歸地主所有」的宗旨相符。

 

林旺根發現,許多案件的委託人都曾有洽談經驗,但後來卻因「不信任」卻。由於住們缺乏專業,對都更程序與執行專業的不理解,容易生害怕與質疑。由於都更及跨專業領域,若缺乏專業管理團隊的協助,多數自力更新社區仍無力推展。

 

由於有公股股東做後盾,最大優勢就是「信任」。臺灣金融都更公司特別廣納多元專業人才,從建築工務到金融服務、財會規劃等,都具有豐富實務經驗,目前編制約40人,作為協助地主自地自建、提供全方位專業諮詢管理的重建平台,以及從前期整合、營建管理、融資規劃與中後段交屋、餘屋銷售及保固管理服務。

 

「幾乎天天有地主、營造廠、建商、建築師和估價師來我們這邊喝咖啡洽談合作的可能性。」林旺根解釋,為了以更宏觀全案規劃的角度,提供全方位的金融、建築專業協助和統理,因此臺灣金融都更公司與目前市場上開發及管理公司的差異,就在於要創造個環節中,無論是地主、協力夥伴、管理公司和住各方多贏的成果。

 

缺乏前期資金與專業,整合易破局

只是,探究過去許多案件「胎死腹中」、無法順利開發的原因,林旺根分析,除了信任感,就是缺乏第一桶金(前期資金)、專業技術人才和資源的不足。「我們知道,政府雖然有容積獎勵,但以現有建築法規以及房地市場環境來評估,事實上,個基地條件都不一樣。」他舉例,透天、公寓和老舊大樓,除了法定容積和區位條件各異,就連所在樓層也是影響價格的關鍵,因此地主跟整合人的想法經常有落差。

 

其次,危老重建案開發整合期各階段,包括從估價師、建築師選到實際設計案,加總約60到80萬元的費用,究竟由誰埋單?是「關」的一大難題。為此,林旺根認為,必須要先從前期的「第一桶金」著手。「從了解案主的個人財務況,有房貸要先還清,中間過程牽個人信用跟貸款,也包括領取房屋權、開明書、跟地主溝通、初評估、研擬重建計畫、估價等都需要成本,這就是所謂的『第一桶金』。」此外,有關重建融資和財務安排,銀行站在風險控管的角度,融資額度通常會再保守「打折」,例如只貸到所需資金的7、8成,其餘缺口,必須從其他來源援引資金。

 

「解決這個問題不可能只靠我們公司的一己之力,需要公部門、金融機構以及其他協力夥伴的協助,才能成就都市更新的事業。」林旺根強調,雖然各級政府對自主更新多有補助,但除了補助的金額可能還是低於實際所需資金,更大的問題是,補助多是後補的模式,前期資金的付也讓社區居民無力或不願負擔,如何降低前期整合的風險,成為臺灣金融都更公司現階段努力突破的課題。

 

「我們正在把這部分處理得更細膩,包括直接開發(由臺灣金融都更公司投資,付不足金額,找建築師、估價師、地政士等專業人員);間接開發則是作為平台,引進整合人、建築師和鑑價師等,把勞務變投資的股本等。」他

 

日本代官山案例可作為他山之石

林旺根指出,從成案到興建,大概要2至3年,所以銀行從土建融的角度來看,放款傾向保守。因此,現階段他也正與董事會研議,缺口由公司做代或背書保證等可能性,後續配套的合約、進度核及工程監督等,都要做得更到位,「當案量累積到一定程度,甚至可以建置公開銷售平台。」

 

回顧早期台北市「湖合家歡社區」都更案及現行「蘭州–斯文里整宅」都更案的推動,都有政府力量介入引導。林旺根認為,仍然必須建構全面性、順暢運作的長期模式,市場才會越做越大;讓他印象深刻的是,1980年發起、2000年完成大型社區更新案例的「日本代官山ADDRESS都市更新案」,除了以社區住組成「更新會」擔任實施主體,更進一引進東京電力公司、大成、鹿島等民間建設公司的資金參與投資。雖然國情、法規機制不盡相同,但可做為他山之石,提供公、民利益結合的參考。

 

目前,臺灣金融都更公司規劃提供的服務容有六大面向:

 

一、前期款:

臺灣金融與重建基地範圍全數地主簽訂重建委託契約後,隨即進行新建工程相關等一切事宜;考量現行況是,地主於建案期間個人的財務規劃及負擔,銀行授信核准後還需等原有舊屋拆除完畢後,融資款項才會到位,因此前期費用會由臺灣金融代位支應,以確保建案不受延宕、順利進行。

 

二、金融服務:

提供相關貸款試算、貸款方案(包含利率、年限、風險控管、完工後月付金),並且協助媒合銀行(協助提供貸款金融機構所有權人資料)等顧問評估諮詢服務。

 

三、融資嫁接:

協尋媒合金融機構,以及協助爭取銀行業提供優惠營建融資方案,與建案完工後的專案房貸給原所有權人(地主)。

 

四、前貸處理:

協助處理所有權人(地主)重建前原有不動的貸款轉貸,以及其他相關事宜等。

 

五、貸款協助:

重建過程中的差額價金找補、增購、期間安置費用(或安置補助差額)所引發的所有權人申貸款額度試算方案與協助。

 

六、財力分析:

土地及建物所有權人若提出有意願選配後差額價金找補、增購、安置差額貸款者,則得該所有權人同意取得其債信及所得等,進行土地及建物所有權人財力分析。

 

做好協作平台,解決「人老屋也老」問題

林旺根,台灣邁向老齡化社會,「人老屋也老」,臺灣金融都更公司的角色就是「協作平台」,開協助地主進入重建大門,目前對於有意願改建的社區,在經過評估及溝通了解後,會協助地主或報案整合人理重建方式及法令明會,並依照社區整合程度導入業界資源。

 

這些業界資源包含:建築師、估價師等協助,提供地主了解都更及危老重建正確且有效的管道。同時間,透過公股銀行投資背景所建立起的信賴感,擔任住,與都更專業團隊和技術人員密切交流,建立起完整流暢的都更業鏈,擴大都更危老的市場及加速執行能量。

 

林旺根也強調,臺灣金融都更公司僅收取合理管理服務費,將改建利潤回饋地主,往後也將盡全力維護並積極為住爭取合理的權益,扮演著替地主把關的重要管理角色。