為了顛覆刻板與錯誤的都更印象,政部政務次長花敬群主導推動「都更三法」,希望讓台灣都更重回正軌。且師法日本的都更經驗,透過多元方式,達到都市再生的目的,讓台灣的都市以嶄新的面貌綻放新活力。

 

  從2012年「文林苑強拆事件」引起社會廣泛關注後,「都更」一詞就被冠上以「利益」為目的,而非是為了「居住安全」所推動的行為,此舉造成民對於都更「不信任」,業界也對都更採取「消極」態度。為了顛覆刻板與錯誤的既定印象,政部政務次長花敬群上任後,主導推動「都更三法」,希望讓台灣都更重新回到正軌。

 

花敬群指出,所謂的「都更三法」,包括通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱「危老條例」)、完成延宕多年的「都更條例修正案」修法,以及成立國家住宅及都市更新中心(簡稱「住都中心」)等。

 

5月受理逾50案,成效卓著

其中,危老條例是針對小基地、100%同意的重建案,給予快速受理核定的管道,同時也祭出原容積獎勵或者最高4成的容積獎勵(包括1成時程獎勵,預計2020年5月落日),根據政部統計,截至5月底,全國已經受理273案,核定件數為148件,其中光是今年5月一個月就受理52案,是過去該條例上路7個月才達成的目標。

 

「都市更新條例」修正案延宕逾7年,總算在今年1月三讀通過,11個子法也已經完成9個,若地方政府的修法速度也能跟上的話,預期未來1年都更案會逐開花結果。至於住都中心則是公都更案的主要推動者,希望藉由住都中心實際都更操兵,進一滾動周邊的私有都更案。

 

為了讓大更了解「都更三法」,《台灣銀行家》特別專訪政務次長花敬群,詳述與舊法的差異與影響,以及危老10%時程獎勵有「落日」等問題,甚至是三法到位後的下一該何去何從,以下為精彩摘要:

 

《台灣銀行家》問(以下簡稱問):今年1月在立院三讀通過的「都更條例修正案」,與舊法最大差異在裡?

花敬群答(以下簡稱答):此次修法最重大的改變,包括「容積獎勵明確」、「簡化審議時程」以及「對於不同意的3加1處理機制」等,其中為了執行「容獎明確」,將舊法容積獎勵採取的「審議制」改為「行政審」,只要符合法規就給容積獎勵,不會有過往委員特意刪減的情形出現。

 

簡單來,過往容積獎勵申請上,除「筆試」外,還要「口試」與「面試」,後兩者會存在印象分數及人為因素,但修正案通過後,申請容積獎勵只要通過「筆試」,減低人為操控的因素,且此舉也可簡化都更時程

 

都更審議委員會同時進行優化升級,在功能上改為解決問題。就是把都更爭議解決掉,功能在忙處理不同意的協商,主要負責執行3加1的機制。

 

首先,針對沒有取得百分百同意的都更案,必須要將都更計劃送到地方政府的「都市計畫委員會」進行審議,此舉為避免惡意圈地,若都更計劃審議通過後,要再送至地方政府的「都市更新審議會」,由專業人士以合議制認定與審議都更範圍是否合理,若審議過程中出現爭議,不同意仍堅持不參與都更,就要舉行聽證程序,釐清問題根源,若上述三道程序走完,仍未達到百分百同意,地方政府要透過協商平台,在60天決定拆除日期、方式,之後才可以代拆,同樣地,不同意也可趁此時提出行政救濟。

 

希望修正後的都更條例,帶給社會什麼樣的影響?

答:其實都更還是未來主軸,因為系統與程序完整,尤其此次修法過程,政府在心態上將都更視為「公共事務」,而非過去的「民間事務」,只不過,目前「危老條例」的時程獎勵已經進入最後一年倒數,因此,有許多無法達到百分百的都更案自行切割,將百分百同意的部分改走危老,這其實是可預期。

 

此外,都更條例修正案是1月通過,子法經半年逐到位,但還需要地方政府修法腳步加快,未來1年的操練過程中,會將都更的好處,包括容積獎勵比較高,租減免比較多,但審議時程沒有比危老困難等面向告知社會後,相信都更案的數量將逐增加,期望後續引發更多「學習」、「羨慕」跟「嫉」的效果。過去都更案速度緩慢,地主與屋主簽署同意書並不積極,但新法上路後,效率提高,相信簽署同意書的乾脆程度也會跟著提高,生良性循環。

 

目前危老案申請熱度超過都更案,業者更疾呼希望延長10%時程獎勵,可否分享目前危老條例上路後的申請情形?

答:的確,今年的危老申請案如雨後春筍般接連冒出,危老條例是2017年5月上路,前7個月累積受理件數僅48件,我們了解原因後,積極改善問題,包括呼地方政府自治條例修法速度,以及導入金融機構,甚至適時給予租優惠等,也帶動一波危老案申請數量。

 

尤其是今年,光是5月一個月的申請件數就超過50案,已經是甫上路7個月才能達成的件數,統計至5月底,已經受理案件數達273案,核定數為148案,再加上10%時程獎勵進入倒數1年,預期今年還會有更多申請案提出,因此,年初喊出300案的目標應該可以達成。

 

不過,危老條例始終是階段性法規,預期時程獎勵落日後,申請數可能會逐下滑,因此,此時最好能與都更接軌,將符合都更的危老案轉軌到都更條例上,甚至有機會將現行都更條例規定的最小都更基地面積1千平方公尺(約302.5坪)鬆下放,但不可能拉到沒有限制。

 

目前已先針對受理的逾270案危老案進行分析,將基地面積等各方面加以統計,進一引導進入都更。不過,要再次強調,下放的面積不會歸零,因為政部也不希望看到「竹竿」的現象,因為真的沒有道理,讓「竹竿」透過都更取得更多容積獎勵。

 

關於社會大關心10%時程獎勵的問題,政部的立場相當堅定,答案都是不延長,也明確解釋都更政策其實有節奏,今年鼓勵大家積極申請危老,隨著都更法令逐到位,將會輔導轉軌都更案,走回原本完整的系統。因此,呼房地業者不用擔心,危老10%時程獎勵即將落日的問題,和後續相關的問題都已在部積極討論中。

 

至於目前危老案還有需要進一解決的挑戰,就是基地有國有土地或國有資的問題,目前住都中心可以跟國署合作,由住都中心向國署價購,再參與危老案,但是縣市有土地、國營事業等,前者需要經過地方議會,後者需要通過董事會,因此,我們仍需一點時間來努力,但這是可預期解決的問題。

 

都更三法已到位,都更政策下一怎麼走?

答:其實都更最終的目標是「都市再生」,都市再生可以彰顯出都更比較有系統性的優化,例如我們可以參考日本六本木之丘成功的都更經驗。過去的公都更採取的模式是蓋完賣掉就沒事了,但這還達不到都市再生的功能,希望透過更多元的方式,增加手中可運用的資源。

 

有別於過去只能分回原基地的新屋,現在做法上更創新,只要符合都更條件的老屋地主或者屋主,可以選擇全國任一銷售中的住宅,與老屋屋主進行等交換。不過,目前還有增值稅等相關法,以及這種模式是否符合都更條例等問題待解決。

 

外亦可以運用一塊公都更案蓋起住宅,用公都更案的新屋換取鄰近的老屋,進而整合更多的都更案。至於權價的認定,則會由估價師透過估價方式,估出該老屋都更的價,而非老屋的現在市,再扣除風險與營建作業等費用,將相同價的房子分給地主。

 

未來還有法制、增值稅權等各項問題待解決,因此是一項很大的工程,現行機制還要檢討,甚至可能發展成不動證券模式(REITs),這是下一個都更政策的目標。但是過去沒有人敢這樣做,也沒有人曾經這樣做,因此,希望透過修法或者各項方式建立多元的都更制度,慢慢累積經驗,讓台灣的都市面貌更為多元,且富有生命力。